Многоквартирные дома становятся выше

01.06.22

За последние пять лет дома, возводимые профессиональными застройщиками, стали в среднем на три этажа выше. Число домов в один-три этажа тоже растет, но их строит в основном население своими руками.

Средняя высота домов, которые возводят строительные компании, по данным портала ЕРЗ.РФ, сейчас составляет 13,5 этажа из расчета на дом и 18,9 этажа из расчета на квадратный метр жилья. Пять лет назад дома были ниже примерно на три этажа - 10,3 и 15,8 этажа соответственно. Более четверти строящихся квартир находятся в домах в 25 этажей и более (в 2017 году - 13,5%).

Увеличение новостроек-"человейников" грозит тем, что крупные города могут стать будущими гетто и местом социальных взрывов, считает завотделом международных рынков капитала Института мировой экономики и международных отношений РАН Яков Миркин. Скученность, как показывает опыт строительства жилых небоскребов в других странах, приводит к раздорам, отмечает он. При этом земли в России, по сравнению с другими государствами, вполне достаточно, чтобы строить более соразмерные, малоэтажные дома, считает эксперт.

Разницу в себестоимости строительства мало- и многоэтажных домов можно назвать огромной, отмечает коммерческий директор Asterus Вера Стефан. Девелопер при идентичных затратах на земельный участок и инженерию получает на выходе гораздо больше лотов на продажу. Поэтому, если участок и грунты позволяют, не превышается предельная нагрузка на инженерные сети, соблюдается заявленная обеспеченность машиноместами, общественными пространствами и социальными объектами, то дома устремляются ввысь.

Спрос на средне- и малоэтажную застройку был и остается со стороны потребителей, для которых цена - не единственный критерий, которые готовы платить за дополнительный комфорт. Но при снижении доступности жилья в последние годы таких покупателей вряд ли становится все больше.

Чем ниже класс недвижимости, тем больше этажей будет стараться делать застройщик, подтверждает исполнительный директор Glincom Иван Татаринов. Но играют роль и другие факторы - локация и класс новостройки.

Общая тенденция - уплотнение застройки в городах в виде высоток из-за отсутствия там больших земельных участков и создание малоэтажных микрорайонов на окраинах, говорит коммерческий директор Dars development Дмитрий Софронов. Однако для строительства малоэтажных домов необходим большой земельный участок с инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, и это сейчас основная проблема, поскольку обычно речь идет о территориях на окраинах. Сложностью в малоэтажных проектах является и общественный транспорт, который, к сожалению, не во всех регионах хорошо функционирует, говорит он.

Основной причиной тренда на повышение этажности является то, что предложение отстает от спроса - свободные участки в мегаполисах в дефиците, а покупатели берут все, что есть, считает руководитель архитектурной мастерской института "Мирпроект" Максим Долгов. При насыщении рынка спрос сместится в сторону более комфортной, 5-9 этажной застройки, что и наблюдается в премиум-классе.